Bericht:

HypoVereinsbank mit neuen Wohnimmobilienmarkt: Verdrängungseffekte sorgen für Preisschub - Flächendeckender Preisrückgang unwahrscheinlich!

HypoVereinsbank mit neuen Wohnimmobilienmarkt: Verdrängungseffekte sorgen für Preisschub -Flächendeckender Preisrückgang unwahrscheinlich!. Symbolfoto: pixabay
Immobilien, bauen, wohnen: -

Die HypoVereinsbank hat zum Wohnimmobilienmarkt in Berlin einen neuen Marktbericht veröffentlicht. Der Immobilienboom in Berlin setzte sich zuletzt mit hoher, wenn auch leicht abgeschwächter Dynamik fort. „Charakteristisch sind nahezu flächendeckende Preissteigerungen, die immer noch zu den höchsten deutschlandweit zählen. Besonders hohe Zuwachsraten werden in allen Segmenten, vor allem in den günstigeren Stadtteilendurch Ausweich- und Verdrängungseffekte registriert“, sagt Frank Werner, Leiter Vermögens- und Immobilienfinanzierungsspezialisten in der Region Ost. Einen besonderen Wachstumsschub verzeichnen aktuell die aufstrebenden Ostbezirke – insbesondere Lichtenberg, Pankow und Treptow-Köpenick. Ungebrochen ist die Nachfrage international agierender privater und institutioneller Kapitalanleger. Berliner Immobilien werden im internationalen Metropolenvergleich nach wie vor nicht nur als günstig erachtet, sondern auch als Investment mit Wertsteigerungspotenzial. Eigenheim-Preise steigen stärker als Wohnungsmarkt Sehr unausgewogen zeigt sich der Markt im Eigenheimbereich angesichts schwindender Baulandressourcen, stark steigender Preise und einer gleichbleibend hohen Nachfrage insbesondere wegen der unverändert günstigen Zinsen.

Die Neubautätigkeit ist bereits seit 2008 unter die 2.000er-Marke gefallen mit einem Negativrekord von weniger als 1.400 neuen Eigenheimen im Jahr 2017. Die Genehmigungszahlen aus 2018 liegen sogar noch unter diesem Wert. Folgerichtig sind die Hauspreise erneut nicht nur stark, sondern auch in stärkerem Ausmaß als die für Eigentumswohnungen gestiegen. Potenzielle Käufer neuer Eigenheime müssen in der Regel in eher randstädtische Lagen ausweichen. Das größte Neubauangebot findet sich in den östlichen Stadtbezirken Marzahn-Hellersdorf und Lichtenberg. Auch in Pankow und Treptow-Köpenick wurden zuletzt viele neue Eigenheime errichtet. Dem Baugeschehen - 2 - folgen die Bodenpreise mit teils weit überdurchschnittlichen Steigerungen in den einfachen und vor allem mittleren Lagen dieser Bezirke (u. a. Blankenburg, Heinersdorf, Weißensee, Schmöckwitz, Marzahn, Lichtenberg).

Für das Jahr 2018 meldet der Gutachterausschuss eine schwächere Entwicklung als im Vorjahr. Dennoch haben die Bodenpreise stadtweit erneut um 20 Prozent angezogen. Für Baugrund muss inzwischen mit einem Preis von 560 € / m² in guter Stadtrandlage gerechnet werden. Zentrale Lagen nähern sich mittlerweile der Marke von 2.000 € / m². Eigentumswohnungen: Randlagen legen besonders kräftig zu Nach wie vor ungebrochen ist die Nachfrage nach Eigentumswohnungen, die entweder als Wertanlage oder zur Eigennutzung sowohl von deutschen als auch von internationalen Käufern gesucht werden. Die Verkaufszahlen sanken zuletzt im Vergleich zum Vorjahr, wohingegen die Preise weiter gestiegen sind. Die Verteuerung blieb dabei leicht unter dem Vorjahresniveau. Die beliebtesten Stadtteile mit den höchsten Verkaufsquoten liegen traditionell innerhalb des S-Bahn-Rings und in den guten Wohnlagen im Südwesten der Stadt. Allerdings verlagert sich die Nachfrage inzwischen spürbar auch in Richtung Peripherie und belebt den Markt in nahezu allen anderen Bezirken. Mehr oder weniger hohe Nachfrageüberschüsse sind fast überall kennzeichnend.

Die Aufholjagd der einfachen bzw. günstigsten Lagen setzt sich unvermindert fort. Unter anderem wegen der hier besonders aktiven Kapitalanleger werden nach wie vor die höchsten Preissteigerungen in bisher preiswerteren Segmenten registriert, am stärksten an innerstädtischen Standorten. Neben dem traditionellen Szenekiez Kreuzberg verzeichnen die jüngeren Trendlagen Neukölln und Wedding die höchsten Preissprünge. Angesichts rückläufiger Fertigstellungszahlen sind die weiter anziehenden Preise der Neubauwohnungen nicht verwunderlich. Insbesondere in den angebotslimitierten sehr guten innerstädtischen Lagen (z. B. Charlottenburg-Wilmersdorf) bewegt sich der prozentuale Preisanstieg im zweistelligen Bereich. Stark steigende Grundstücks- und Baukosten sowie Kapazitätsengpässe im Baugewerbe einerseits, aber auch die wachsende Nachfrage von Kapitalanlegern sind Treiber der anhaltenden Teuerung im Neubausegment. In der Konsequenz nehmen die Wohnungsgrößen durch kompaktere und effizientere Grundrisse ab. Die Neubaupreise können in sehr guten Lagen mittlerweile bis zu 13.000 € / m² betragen. Merklich günstiger ist es am Stadtrand, aber auch hier werden in - 3 - einfachen Lagen inzwischen mehrheitlich Preise von über 3.000 € / m² verlangt.

Große Luxus- und Penthousewohnungen sind in der Regel noch weitaus teurer. Einheiten in Prestigeobjekten erzielen teils weit mehr als 20.000 € / m². Eine überwiegend internationale Klientel, die sich beim Preisniveau an anderen europäischen Metropolen orientiert, ist oftmals bereit, sehr hohe Summen zu akzeptieren. Dies treibt die Kosten anhaltend in die Höhe, wodurch sich dieses Segment vom übrigen Markt abgekoppelt hat. Die sehr gefragten Bestandsimmobilien stellen den größten Anteil bei leicht sinkendem Angebotsvolumen. Vor dem Hintergrund fehlender Anlagealternativen sind immer weniger Bestandshalter verkaufsbereit. Auch wenn trotz des ausgeweiteten Milieuschutzes (soziale Erhaltungsgebiete: zzt. 46 überwiegend Altbauquartiere) 2018 noch einmal mehr Eigentumswohnungen durch Umwandlungen auf den Markt kamen, reicht das Bestandsangebot nicht, um die hohe Nachfrage zu bedienen. Preissteigerungen sind zwischenzeitlich bei Neu- und Bestandsobjekten in nahezu gleichem Ausmaß zu beobachten, und zwar in allen Lagen und Baualtersklassen.

Die niedrige Eigentumsquote der Berliner Haushalte birgt weiterhin großes Potenzial für Eigentumswohnungen. Finanzierung von Wohnimmobilien: Möglichst lang In Bezug auf die Finanzierung der Wohnimmobilien beobachtet die HypoVereinsbank bei ihren Kunden in Berlin in der Breite ein sehr rationales Verhalten bei der Finanzierungsentscheidung. „Im Moment bringen Privatkunden bei der Immobilienfinanzierung rund 20 Prozent Eigenkapital mit“, erklärt Frank Werner. „Bei der vermögenden Private Banking-Klientel in der Hauptstadtregion liegt der Eigenkapitalanteil nochmal deutlich höher bei durchschnittlich rund 40 Prozent“, so Werner. In diesem Kundensegment verzeichnet die Bank gerade auch die stärkste Wachstumsdynamik: „Aufgrund der hohen Nachfrage gerade durch die Erbengeneration, insbesondere zu Themen wie Vermögensnachfolge- und Finanzplanung, bauen wir unser Angebot in der Hauptstadtregion mit einer Verdoppelung unserer Berater und Spezialisten im Private Banking nochmals aus“, kündigt Werner weitere Wachstumsinitiativen der HVB in Berlin an. I

n der Immobilienfinanzierung entscheiden sich aufgrund der niedrigen Zinsen in allen Kundensegmenten, im Filialgeschäft wie auch im Private Banking, immer mehr Immobilienkäufer für sehr lange Zinsbin- - 4 - dungen mit bis zu 30 Jahren: „Die Kunden möchten sich die derzeit niedrigen Zinsen so lange wie möglich sichern und achten auf Planungssicherheit und nicht nur auf den niedrigeren Zins bei kurzen Laufzeiten“, so Werner. „Außerdem empfehlen wir den Kunden die Zinsersparnis in eine höhere Tilgung fließen zu lassen“. Aktuell beträgt die anfängliche Tilgung bei Privatkunden durchschnittlich drei Prozent. Die Bank stellt zudem einen Trend bei ihren Berliner Kunden fest: In der jetzigen Niedrigzinsphase nutzen immer mehr Kunden die günstigen Marktkonditionen zur Finanzierung für Renovierungs- und Modernisierungsmaßnahmen. Da diese meist unter 50.000 Euro liegen, fragen Kunden gezielt Modernisierungskredite in Form klassischer Ratenkredite nach. „Gerade bei diesen kleineren Finanzierungsvorhaben präferieren die Kunden in der Region eher Ratenkredite mit unkomplizierten Kreditanträgen und sehr schnellen Kreditzusagen“, stellt Finanzierungsspezialist Werner fest. „Dies ist vor allem für Kunden sinnvoll, die von der Flexibilität und Schnelligkeit des Ratenkredits profitieren und bei der Tilgung beweglicher bleiben wollen.“ Im Gegensatz zum Immobiliendarlehen müssen keine Sicherheiten gestellt werden. Gewerbliche Immobilien: Büroimmobilien stark gefragt Die hohe Dynamik hält auch auf dem Berliner Büromarkt unvermindert an. Mit einer Leerstandsquote von inzwischen nur noch 1,8 Prozent ist Berlin de facto vollvermietet.

Dabei bleiben auch flexible Workspace-Konzepte, wie etwa Coworking oder Smart Working auf dem Vormarsch. Zumal auch das Interesse der etablierten Unternehmen an Campusformaten mit noch vielfältigeren Möglichkeiten des Netzwerkens und des Austauschs zunimmt. In Berlin gibt es in diesem Bereich bereits etwa mehr als 100 verschiedene Objekte. „Berlin ist auch im Bereich innovativer Arbeitsplatzkonzepte inzwischen eine der dynamischsten Metropolen Europas. Das erhöht nochmals die Attraktivität der Stadt als Wirtschaftsstandort – insbesondere für die boomende Start-up-Szene und die Tech Branche. Dadurch entstehen wiederum immer mehr hochqualifizierte Arbeitsplätze für die entsprechende, offen gestaltete Büroflächen benötigt werden“, sagt Hendrik Schwientek, stellvertretender Leiter der gewerblichen Immobilienfinanzierung der HypoVereinsbank in der Region Ost. Mit Blick auf Einzelhandelsimmobilien ist festzustellen, dass das Pendel im stationären - 5 - Einzelhandel deutlich in Richtung Onlinehandel und damit Logistikimmobilien ausschlägt. Mieten: Zuzug befeuert Mietmarkt auch in einfachen Wohnlagen Immer geringere Leerstände und eine abnehmende Umzugsbereitschaft sind Indikatoren für einen inzwischen stadtweit sehr angespannten Mietwohnungsmarkt. Zudem prägen sprunghafte Mietsteigerungen und eine vergleichsweise hohe Wohnkostenbelastung der Haushalte die Mieterstadt Berlin (rd. 85 % der Haushalte).

Da die starken Einwohnerzuzüge besonders den Mietwohnungsmarkt belasten, verschärft sich die Situation – ungeachtet des anspringenden Mietwohnungsbaus – zusehends. Der Verdrängungswettbewerb und Ausweicheffekte haben im letzten Jahrzehnt zu besonders stark sinkenden Leerständen in den von eher einfachen Wohnlagen und großen Mietwohnbeständen geprägten Stadtbezirken Spandau, Marzahn und Hellersdorf geführt. Gleichzeitig sind die Mietsteigerungen hier mit am höchsten. Die ehemals einfachen Wohnlagen Neukölln, Wedding und Moabit zählen zu den neuen „Szenekiezen“ und schon länger nicht mehr zu den günstigen Wohnstandorten. Prinzipiell sind Urbanität und Zentralität die wichtigsten Faktoren beim Mietpreis. Kommt noch ein günstiges Mietniveau hinzu, vergrößert das noch einmal das Ungleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage und treibt die Preissteigerung besonders voran. In mittleren Lagen sind Neuvertragsmieten bis zu 15 € / m² zu entrichten, in guten Lagen bis etwa 18 € / m² und in den absoluten Spitzenlagen können bis zu 25 € / m² anfallen. Temporäres Wohnen, Mikroapartments und möblierte Wohnungen erhöhen kontinuierlich ihren Marktanteil (rd. 30 % der aktuell offerierten Wohnungen) und etablieren sich im zumeist hochpreisigen Segment. Prognose:Stärkerer Mietwohnungsbau könnte Lage beruhigen. Auch in den sich abzeichnenden wirtschaftlich schwächeren Zeiten wird Berlin dank seiner immer besser aufgestellten Wirtschaftsstruktur auf dynamischem Aufholkurs bleiben.

Bei leicht schwächerem Einwohnerwachstum dürfte vor allem die anhaltende Niedrigzinsphase vorerst für ein weiterhin großes Interesse an Wohnimmobilien in der Hauptstadt sorgen. Der Wohnungsbau scheint sich mit Blick auf die Genehmigungszahlen und die aktuelle Gemengelage seinem Peak zu nähern (Engpässe in - 6 - der Bauwirtschaft, zunehmende Flächenknappheit, Konkurrenz durch attraktiveren Bürobau), weshalb der immer noch wachsende Bedarf bei hohen Zuzugsraten vorerst weiter nicht gedeckt werden kann. Ein verstärkter Mietwohnungsbau lässt auf eine Abschwächung der Mietpreisspirale hoffen. Die im Gegenzug stark rückläufige Bauproduktion von Eigenheimen wird die Ausweichbewegungen in das Berliner Umland, insbesondere von Familien und Interessenten mittlerer Kaufkraft, weiter forcieren. Flächendeckender Preisrückgang unwahrscheinlich Die aktuellen Wohnungskosten haben in zentralen Lagen heute nahezu mit denen in anderen, vielfach wirtschaftsstärkeren deutschen Großstädten gleichgezogen. Die Kaufkraft bewegt sich dagegen ungeachtet der verbesserten Arbeitsmarktlage auf mäßigem Niveau. Bereits seit dem Jahr 2005 liegt die Miet- und Kaufpreisentwicklung von Eigentumswohnungen in guten Lagen deutlich über der allgemeinen Teuerungsrate. Seit 2014 fällt die Mietpreissteigerung merklich unter die Kaufpreisentwicklung, wodurch die Renditen auf historische Tiefstwerte gesunken sind.

Zwei Trends einer suboptimalen Entwicklung, die weiterhin kritisch beobachtet werden muss. Angesichts der erwarteten gesamtwirtschaftlichen Eintrübung bei gleichzeitig wachsenden weltpolitischen Unsicherheiten könnte allmählich der Höhepunkt des deutschlandweiten Immobilienbooms erreicht bzw., je nach Lesart, bereits überschritten sein. Trotzdem ist ein deutlicher flächendeckender Preisrückgang in absehbarer Zeit eher unwahrscheinlich. Dagegen sind Preiskorrekturen bei Projekten mit geringen Lagequalitäten, bei Objekten in mäßigem Zustand oder in suboptimaler Lage sowie an Standorten mit großen Neubauvorhaben nach dem Ende des Immobilienbooms nicht auszuschließen. Neue digitale Angebote verbessern Kundenerlebnis „Um den Wünschen unserer Kunden noch besser gerecht zu werden und ihnen noch attraktivere Lösungen anbieten zu können, treiben wir die Digitalisierung und die Weiterentwicklung unserer Prozesse im Kundensinne auch in unserem 150. Jubiläumsjahr konsequent weiter voran,“ erklärt Frank Werner. So führt die Bank noch kundenfreundlichere Angebote ein, um zum Beispiel die Kontoeröffnung noch schneller zu gestalten: „Wir bieten diese schnelle Kontoeröffnung in weniger als 15 Minuten in allen Filialen an, ab sofort auch Online und per Smartphone“, so Werner. Auch in anderen Servicebereichen profitieren Kunden immer mehr - 7 - von digitalen und somit papierlosen Angeboten die den Papierverbrauch der Bank innerhalb von zehn Jahren um 64 Prozent reduzierten: Übereinander gestapelt ergäbe das einen Papierturm von 13,42 Kilometern Höhe. Die hohe Kundenorientierung und Servicequalität belegen auch zahlreiche unabhängige Tests in denen die Bank mehrfach ausgezeichnet wurde, wie in FOCUS MONEY (ET 13.2.2019 & ET 8.5.2019) als Testsieger mit „Deutschlands Bester Beratung für Privatkunden“ & „Bestes Private Banking 10 Jahresvergleich“.  Anmerkung: Die Mieten und Preise sind das Ergebnis von Analysen der HVB-Immobiliengutachter basierend auf eigenen Daten und Erfahrungswerten, die im Rahmen der Immobilienbewertung und Gutachtenerstellung anfallen sowie der Aus- und Bewertung diverser öffentlich zugänglicher Quellen. Weitere Informationen und Quellenangaben dazu finden Sie hier:   Eine Pressemitteilung von : UniCredit Bank AG, Arabellastraße 12 in 81925 München.

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