Eine Immobilie aus den 70ern, zwar liebevoll gepflegt, aber leider in vielen Bereichen noch unsaniert! Was hat dieses Gebäude eigentlich für einen Wert?! Eine Frage, die sich so in Deutschland unzählige Male wiederholt! Das renommierte Immobilienunternehmen BELLHEIM AG Immobilien - Immobilienmakler und Immobiliensachverständiger - aus Ostwestfalen gibt detaillierte Einblicke in den aktuellen Immobilienmarkt und vor allen Dingen in die derzeitige und sehr wahrscheinlich auch in die zukünftig veränderten Prozesse der Immobilienwertermittlung.
Im Vorwort der erprobten Wertermittlungsliteratur von Prof. Wolfgang Kleiber steht: „Es gibt keine absoluten Werte, denn es sind nicht die Dinge, die uns ihren Wert auferlegen, sondern der Mensch selbst ist es, der die Werte bestimmt!“ Ohne weitere Worte!
Was bedeutet das aber für uns alle? Kommen wir zukünftig über die alten Verfahren zur Ermittlung des Immobilienwertes nicht mehr zum Ziel? Brauchen wir zur Wertermittlung urplötzlich völlig andere Rechenoperationen? Und wie gehen am Ende eigentlich die Banken damit um? Muss ein Immobiliensachverständiger ab sofort ganz neu denken?
Tatsächlich kommt hier ein „neuer Partner“ mit ins Spiel: Willkommen Mister „boG“!
Wie bitte…? Sie haben richtig gehört - der Sinn dahinter ist die Berücksichtigung „besonderer objektspezifischer Grundstücksmerkmale“ (boG). Dies sind Werteinflüsse, die deutlich vom „Üblichen“ abweichen und dem der Grundstücksmarkt einen eigenständigen Werteinfluss beimisst. Diese Parameter nehmen zukünftig eine gesteigerte Bedeutung bei der Wertermittlung ein.
Auch ergänzende Verfahren bzw. KI-gestützte Bewertungsmodelle wie zum Beispiel ein sog. „AVM“-Modell, AVM steht hier für „Automated Valuation Model“ also sogenannte „computergestützte datenbankbasierte Bewertungsmodelle“, könnten möglicherweise die Wertermittlungslehre nachhaltig verändern. Denn auch hier hält die „Künstliche Intelligenz“ einen nicht mehr wegzudenkenden Einzug in die neue digitale Welt der Immobilie!
„Der Immobilienmarkt ist von 2020 bis 2023 in eine derart deutliche Abwärtsspirale hineingestolpert, wo die althergebrachten Bewertungsmodelle bei der hohen Geschwindigkeit der Veränderungen oft an ihre Grenzen gestoßen sind. Neue strukturierte Ansätze und angepasste Verfahren sind unserer Meinung nach unabdingbar, umso für die Zukunft gewappnet zu sein!“, erläutert Hartmut Goldau, Vorstand der BELLHEIM AG Immobilien und öffentlich-rechtlich zertifizierter Immobiliensachverständiger (HS/TU Kaiserslautern/TAS).
„Um einen marktrealistischen Immobilienwert zu ermitteln, werden in der zeitnahen Zukunft erweiterte bzw. ergänzende Verfahren unabdingbar sein, um grundstücksrelevante Faktoren besser abbilden zu können“, so Goldau.
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