Am Finanzmarkt, der sich stetig verändert, sind Ertragswerte von tragender Bedeutung für langfristige Investitionen. Ihre Stabilität hängt von der Fähigkeit ab, sich in den sich verändernden Bedingungen anzupassen. Anpassungen vollziehen sich daher permanent, um inmitten von Schwankungen und Herausforderungen eine langfristige Stabilität zu gewährleisten. Das „Wie“ werden wir anhand eines Gastbeitrages des Finanz- & Vermögensberaters Alexander Sindermann B.A. von Sindermann Investment beleuchten.
Die Funktion von Ertragswerten und ihr Zusammenspiel mit dem Zinsniveau
Wie ist die Funktion von Ertragswerten und ihrem Zusammenspiel mit dem Rendite- und Zinsniveau? Ertragswerte wie Aktien und Immobilien sind Eckpfeiler langfristiger Investitionsstrategien, da ihr innerer Wert maßgeblich von den laufenden Erträgen abhängt. Bei Immobilien sind dies die Mieteinnahmen, während es bei Aktien eine Mischung aus Dividenden und Wertsteigerungen durch Kurszuwächsen sind. Diese Ertragswerte stehen im Wettbewerb mit den potenziellen Erträgen, die ein Investor durch die anderweitige Leihe seines Kapitals erhalten könnte, z.B. in Form von Zinsen aus risikofreien Anlagen wie Staatsanleihen oder Bankeinlagen.
Das sich verändernde Zins- und Renditeniveau führt zu einer Neubewertung dieser Ertragswerte. Vor der Zinswende galten beispielsweise Mietrenditen in Höhe von 2% p.a. als lukrativ. Bei einem Vergleichsertrag in Höhe von 2-3% p.a. auf sichere und kurzfristig verfügbare Bankeinlagen sowie gleichzeitig stagnierenden Mieterträgen ändert sich dieses Bild jedoch. Investoren wägen nun genauer zwischen der Investition in Ertragswerte und deren alternativen Anlagemöglichkeiten ab, wobei die Unsicherheit der zukünftigen Zahlungsströme eine wichtige Rolle spielen. Diese Dynamik unterstreicht die Notwendigkeit einer flexiblen und anpassungsfähigen Investitionsstrategie, um eine langfristige Bewertungsstabilität für das Gesamtvermögen zu gewährleisten. Die Fähigkeit, sich an veränderte Ertragsanforderungen anzupassen ist für Investitionen in einem sich wandelnden Marktumfeld von herausragender Bedeutung.
Anpassungsstrategien im Vergleich - Unternehmen versus Immobilien
Kann man Ertragswerte in Form von Unternehmensbeteiligungen mit Immobilien hinsichtlich ihrer Anpassungsfähigkeit miteinander vergleichen? Und wie geht es? Unternehmensbeteiligungen sowie Immobilien stellen zwei Arten von Ertragswerten dar, deren Werte nach ähnlichen Prinzipien ermittelt werden. Im Zentrum steht immer der Ertrag an sich - also Miete oder Unternehmensgewinne sowie die Sicherheit über deren zukünftigen Zahlungsflüsse. Eine Immobilie in Bestlagen wird eher sehr zahlungskräftige Mieter anziehen, so dass der Zufluss der Miete als gesichert gilt. Demnach muss ein Investor geringere Renditen im Verhältnis zu seiner Investition grundsätzlich akzeptieren (weil dann auch der Kaufpreis der Immobilie sehr hoch ist). Eine gute „Lage“ wäre bei Unternehmen vergleichbar mit dessen Geschäftskonzept und ob es einen schützenden Graben zwischen dem Unternehmen und den potenziellen Mitbewerbern gibt. Ist die „Lage“ des Unternehmens sehr gut – sind die zukünftig zu erwartenden Gewinne auch sehr sicher und infolgedessen, wird der Wert des Unternehmens relativ hoch sein. Soweit die grundsätzlichen Zusammenhänge – im Umfeld niedriger Zinsen sind die Werte für Immobilien sowie für Unternehmen im Verhältnis zu ihren laufenden Erträgen stark gestiegen. So lagen die Preise für eine gute Immobilie beim 20-40-fachen ihres Jahresertrages – was (ohne Kosten für Instandhaltungen zu berücksichtigen) einem Ertrag von 5 – 2,5% p.a. entsprach. Bei Unternehmen kommen die erhöhten Werte durch das Kurs-Gewinn-Verhältnis (KGV) zum Ausdruck. Beispielsweis lag das historische KGV für den S&P 500 seit den 80er bei 22 und aktuell bei 24. Das KGV lag während der Dot-Com Krise bei 46 und zum Ende der Finanzkrise im Jahr 2009 bei 100. Bei einem gesunden Verhältnis sollten somit steigende Kurse durch ebenfalls steigende Gewinne begleitet werden. Es stellt sich somit die zentrale Frage wie gut können diese Unternehmensgewinne gesteigert werden und wie gut können Mieterträge erhöht werden?
Unternehmen haben oft mehr Flexibilität, um ihre Gewinnmargen durch Innovationen zu steigern oder durch Kostensenkungen zu optimieren. Diese Vielfalt an Handlungsoptionen ermöglicht es, die Ertragswerte tendenziell besser zu skalieren. Im Gegensatz dazu sind die Möglichkeiten zur Ertragssteigerung bei Immobilien begrenzter. Mieterhöhungen hängen von der Nachfrage und rechtlichen Rahmenbedingungen ab. So sind Mieterhöhungen bei Bestandsverträgen nur eingeschränkt möglich. Zudem sehen sich die raumintensiven Branchen wie Einzelhandel oder in Teilen die Gastronomie mit einer rückläufigen Nachfrage sowie Personalmangel konfrontiert. Die begrenzten Möglichkeiten zur Ertragssteigerung bei Immobilien stellen Investoren vor Herausforderungen. Während bei Unternehmensbeteiligungen die Gewinne durch die Geschäftsausrichtung gesteigert werden können, sind Ertragssteigerungen bei Immobilien nur begrenzt möglich (Mietspiegel, Mietpreisbremse, rechtliche Anforderungen bei Bestandsmietverträgen etc…). Sondereffekte wie beispielsweise die Vermietung von sanierungsbedürftigen Immobilien als Flüchtlingsunterkünfte können als Gegentrend betrachtet werden. Dies unterstreicht die Bedeutung einer differenzierten Anlagestrategie, die die Vor- und Nachteile beider Anlageklassen berücksichtigt, um langfristige Stabilität zu gewährleisten.
Für langfristige Stabilität gewappnet - Dynamische Anpassungsstrategien für Ertragswerte
In einem Marktumfeld des ständigen Wandels sind dynamische, diversifizierte und nachhaltige Anpassungsstrategien entscheidend für den langfristigen Erfolg von Vermögenswerten. Die Diskussion über die Anpassungsfähigkeit von Unternehmensbeteiligungen und Immobilien zeigt, dass es keine universelle Lösung gibt. Es empfiehlt sich eine differenzierte Herangehensweise. Investoren müssen heute maximal flexibel sein, um sich mit ihren Investitionen in den sich ändernden Marktbedingungen effizient anpassen zu können. Ideal sind somit Anlageformen, die sich hinsichtlich ihres Ertragspotentials schnell anpassen können. Auf Ebene des Anlegers macht es darüber hinaus auch Sinn, die eigene Strategie regelmäßig anzupassen. Durch die regelmäßige Anpassung ihrer Strategien können sie ihre Investitionen zukunftsfähig ausrichten und eine solide Basis für nachhaltigen Vermögenszuwachs oder auch Erhalt schaffen.
