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Rainer Fischer Immobilien über Immobilienpreise im Raum München!

Rainer Fischer Immobilien über Immobilienpreise im Raum München! Foto: Alexi Tauzin - stock.adobe
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Verschiedene Rankings deutscher Großstädte zeigen München beständig an der Spitze der Immobilienpreisstatistiken. Doch zeigen einschlägige Marktstudien auch, dass die Preise in München zumindest prozentual gesehen nicht so schnell steigen, wie in anderen Metropolregionen wie Frankfurt, Hamburg oder Berlin. Manche wollen in München mittlerweile sogar rückläufige Preise für bestimmte Immobilienarten sehen.

Wer allerdings zum Beispiel im Zuge der Corona Pandemie auf wirklich rückläufige Preise gehofft hat, sieht sich mit einer ganz anderen Situation konfrontiert. Aktuelle Marktstudien zeigen zwar zwischenzeitlich einen deutlichen Rückgang sowohl bei Nachfrage als auch bei Angebot am Immobilienmarkt München, allerdings hat das faktisch keinen Einfluss auf das Preisniveau. Die Immobilienpreise im Raum München sind weiterhin die mit Abstand höchsten in der Republik und sie steigen weiter.

Immobilienpreise in München

Exemplarisch lag der durchschnittliche Kaufpreis für eine 150 m² Doppelhaushälfte aus dem Bestand bei etwa 1,38 Millionen Euro, rund 15 % über dem Vorjahresniveau. Ein 130 m² Reihenhaus kam im Mittel auf 1,15 Millionen Euro und kostete damit rund 12 % mehr als ein Jahr zuvor. Auch bei Eigentumswohnungen ist eine klare Preissteigerung zu erkennen. Lag der Quadratmeterpreis im vorigen Jahr noch bei rund 8.550 Euro, wurde im 1. Quartal 2021 bereits 9.450 Euro pro m² verlangt, eine Steigerung um gute 10 %.

Bei diesen Angaben handelt es sich natürlich um reine Durchschnittswerte für die Immobilienpreise in München, die abhängig vom Stadtteil, Lage, Baujahr und Zustand erheblich variieren. In mittleren Wohnlagen sind selbstverständlich Wohnungen für 6.000 oder 7.000 Euro pro m² möglich, aber auch Wohnungen mit 15.000 oder 20.000 Euro pro m² sind in sehr guten oder zentralen Lagen keine Seltenheit, Nebenkosten und Maklerprovision nicht eingerechnet.

Die Entwicklung im Münchner Umland

Auch im Umland Münchens sind fast flächendeckend steigende Preise festzustellen. Der Wohnungsdruck hat die umliegenden Städte und Gemeinden mittlerweile voll erreicht. Pendler nach München nehmen auch lange Anfahrtswege auf sich, solange es nur eine gute Verkehrsanbindung zum Arbeitsplatz gibt. Die Umlandgemeinden Münchens spüren bereits seit geraumer Zeit die erhöhte Nachfrage und ergreifen Maßnahmen, um die Nachfrage und den Zuzug zu bewältigen. Neue Bauflächen werden ausgewiesen, Gewerbeflächen werden in Wohnflächen umgewandelt, es wird mehr oder weniger konsequent Nachverdichtung betrieben.

Die bisherigen Maßnahmen werden realistisch gesehen aber nicht ausreichen, um den künftigen Bedarf und die hohe Nachfrage an Wohnraum in der Region decken zu können. Dazu müssen neue Wohnungen in einer in deutlich größerem Umfang entstehen als das bisher der Fall ist. Das heißt, dass die generelle Nachfrage das vorhandene Angebot nachhaltig übersteigt.

Was die Immobilienpreise im Umland angeht, gibt es natürlich erhebliche Unterschiede abhängig von der jeweiligen Region. Während im Osten Münchens z. B. in Kirchheim oder im Norden in Unterschleißheim die Preise im Vergleich zu München noch verhältnismäßig moderat sind, gibt es vor allem in der südlichen Region auch Gemeinden, die mit den Münchner Stadtpreisen durchaus mithalten oder teilweise sogar darüber hinaus gehen können. Zum Beispiel in Grünwald, Gräfelfing oder Oberhaching.

Zum Vergleich: Eine 150 m² Doppelhaushälfte aus dem Bestand in Gräfelfing lag Anfang 2021 preislich im Schnitt bei 1,3 Millionen Euro, in Oberhaching und Grünwald jeweils bei knapp 1,5 Mio. €. In Unterschleißheim oder Kirchheim lag der Durchschnitt für ein vergleichbares Objekt noch knapp unterhalb der Millionengrenze.

Die Preissteigerungsraten im Münchner Umland liegen durchschnittlich zwischen 5 und 10 % pro Jahr. In einigen Gemeinden mögen die Werte etwas abweichen, im Allgemeinen steigen die Preise im Umland aber in etwa so, wie in München selbst.

Langzeitentwicklung

Interessant ist bei Immobilien bzw. Immobilieninvestitionen selbstverständlich die längerfristige Entwicklung. Und auch auf Distanz zeigt die Preisentwicklung für Immobilien in München klar nach oben. Betrachtet man zum Beispiel die letzten 10 Jahre, so haben sich die Wohnungspreise in mittleren Lagen etwa verdreifacht, in sehr guten Lagen mehr als verdoppelt (wobei gerade in Toplagen die Preise ohnehin schon sehr hoch sind und der absolute Preisanstieg damit ebenfalls sehr hoch). Bei Häusern zeigen die Erhöhungen einen ähnlichen Trend, Grundstückswerte haben sich in diesem Zeitrahmen allgemein sogar mehr als verdreifacht, in sehr guten Lagen knapp vervierfacht.

Prognose – wie geht es weiter?

Es gibt mittlerweile einige gute Gründe, die dafürsprechen, dass in Deutschland generell der Wert bzw. die Rentabilität von Immobilien nachlassen könnte. Vor allem sind in jüngerer Vergangenheit die Kaufpreise im Schnitt deutlich stärker gestiegen als die Mietpreise. Da es zudem politisch gewollte Regulierungen wie Mietendeckel oder Mietpreisbremse gibt, haben sich die Aussichten auf Rendite durch eine Immobilie weiter verringert. Auch deshalb wird sich der Preisanstieg im Allgemeinen wohl nicht so fortsetzen wie in den vergangenen Jahren. Zudem rechnen Demografen ab 2025 mit einem Rückgang der Bevölkerung in Deutschland. Dann würden aufgrund der insgesamt geringeren Einwohnerzahl auch weniger Immobilien nachgefragt und somit zwangsläufig die Preise sinken.

Was bedeutet das für München? Vor allem ist hier zu beachten, dass es bei künftigen Entwicklungen in Deutschland regionale Unterschiede geben wird. Im Großen werden die Unterschiede vor allem Städte und ländliche Regionen betreffen. Denn klar ist, dass Menschen immer Wohnraum brauchen werden, und dass sie ihn, solange sich die großen Trends nicht drastisch ändern, verstärkt in urbanen Gebieten mit starker Wirtschaftsleistung suchen werden. Und das heißt, die Nachfrage wird gegenüber dem Angebot in Städten wie München bis auf Weiteres hoch bleiben wird – und damit auch die Preise. Wenn sich die Rahmenbedingungen nicht durch unvorhergesehene Umstände stark ändern, ist deshalb am ehesten davon auszugehen, dass sich zwar die Preisrallye der letzten Jahre nicht in gehabtem Maße fortsetzen wird, aber durchaus davon, dass sich die Preise weiter moderat und leicht nach oben entwickeln werden.

Immobilienbewertung

Pauschale Marktbetrachtungen und Prognosen können wertvolle Informationen über die generelle Lage geben. Ob es sich aber lohnt eine bestimmte Immobilie in München oder anderswo zu verkaufen oder zu kaufen, hängt immer von mehreren Faktoren ab. Wer daher zum Beispiel einen Verkauf erwägt, sollte in jedem Fall eine professionelle Immobilienbewertung vornehmen lassen. Ob in München oder anderswo, sogar zwei Immobilien, die man auf den ersten Blick für gleichwertig halten könnte, können am Markt unter Umständen sehr unterschiedlichen Wert haben, denn jede Immobilie ist einzigartig. Der konkrete Objektwert ergibt sich aus vielen Faktoren, die alle für eine akkurate Wertermittlung betrachtet werden müssen. Generell sollte man deshalb eine Wertermittlung bei einem Gutachter, Immobilienmakler oder Sachverständigen einholen.

Quelle: Rainer Fischer Immobilien  https://www.fischer-immobilien-muenchen.de

Rainer Böhnisch
21.04.2021 07:54:00
Ein sehr guter Immobilienbericht, daß sich Immobilien auch wenn sie gleich erscheinen, völlig unterschiedlich bewertet sein können.
Maria Huber
21.04.2021 09:04:37
Sehr interessant, wie sich gerade der Wohnungsmarkt in München und Umgebung weiter entwickelt.
Markus Erdmann
21.04.2021 11:40:00
Eine professionelle Bewertung halte auch ich immer für ratsam. Guter Bericht
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